▽不動産広告の資金計画の返済期間と金利について

一般的な不動産広告の資金計画は、多くのケースで次のようになっていると思われます。

●返済期間については35年返済を利用している。
●金利については2・3年固定のキャンペーン金利を利用している。
●毎月返済とボーナス時加算に振り分ける元金の割合は、認められる限度※いっぱいにボーナス時加算を組んでいる。
※民間ローンの場合は、借入金額の半分以内で10万円または50万円単位です。

こういった条件で資金計画を作ると、確かに当初の返済額は低く抑えられるのですが、問題もあります。それは、返済期間を当然のように35年に設定していることと、金利の固定期間が短いことです。

返済期間が35年だと、35年後はほとんどの人が退職されているはずですので、仮に返済額が少なかったとしても退職後もローンの返済をし続けるというのは、精神的にも経済的にも厳しいのではと考えられます。

また、短期固定金利タイプは金利が低い分、当初の返済額は低くすることができますが、固定期間が終わったときに返済額が急増しかねませんので注意が必要です。

▽安心して組める住宅ローンの返済計画とはどのようなものですか？

不動産広告のような返済計画は、年収が確実にアップしていき、途中で繰上返済をしていくことができる人であれば問題ないかもしれませんが、やはり、住宅ローンを組む時点で安心して返済していける返済計画を考えるのであれば次の点が重要になります。

●毎月返済額の割合を多くして、ボーナス時加算額を抑える。
●60〜65歳までに完済できるような返済期間を設定する。

理想としては、自己資金が少ない場合は相続時精算課税制度を活用して、親からの資金援助を受けるのがよいのですが、親からまとまった資金援助が困難な場合には、提携ローンを活用し、その後、親から資金援助を受けるという方法もあります。

▽親からの資金援助を受けてフラット35でローンを組むには？

フラット35（買取型）の融資限度額というのは、物件価格の90％（最高8,000万円）までとなっていますので、もし物件価格の10％の頭金が準備できないと、フラット35（買取型）単独で住宅ローンは組めません。

親からまとまった資金援助が受けられるのであれば相続時精算課税制度を利用するとよいのですが、その場合には、年間110万円の贈与税の基礎控除は使えなくなります。

もっとも、父親からの贈与については相続時精算課税制度を利用して、母親からの贈与についてはこれを利用しないことで通常の贈与にするという方法もありますが、父親が若くて財産が多いケースでは、まずはできるだけ通常の贈与で財産の移転をすることがよいと思われます。

▽親からのまとまった贈与は難しいけれど、毎年、数十万円なら資金援助が受けられる場合は？

そのようなケースの対処法としては、フラット35（買取型）と提携ローンを併用して借りるということが考えられます。

このプランのポイントは、返済期間をうんと短くして、親からのその後の資金援助で早く返してしまうことです。

変動金利型の提携ローンを扱っているところがほとんどですが、これだと金利上昇リスクはほぼ気にしなくて済みます。

とはいえ、親からの贈与は毎年同じ額を定期的に受けると「連年贈与」※として、贈与税がかかることも考えられますから、毎年の贈与額や時期を変えた方がよいでしょう。

なお、多めに資金援助を受けたときには、その分は繰上返済に回すことを検討するとよいと思われます。

※初めから、例えば300万円を贈与するつもりだったという場合です。

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