マイホームを取得すると、登記手続きをして建物と土地の所有権を購入者の名義にしますが、夫婦など2人以上で資金を負担した場合には、原則として共有名義にします。

▽登記手続きとは？

登記手続きというのは、他人に対して建物や土地の所有権を主張するために欠かせない手続きです。

例えば、建物や土地を売買したり、建物を新しく建てる場合、売主と買主の合意によって契約が成立し、代金の決済が済めば所有権が移るわけですが、このとき、もし売主が他の人とも契約して代金を受け取っていたらどうでしょうか？

この場合は、先に登記した方に権利が認められることになります。先に代金を支払った方ではないので注意してください。

ですから、マイホームを取得したら、すぐに登記手続きを行う必要があります。登記手続きが完了して初めてマイホームの手続きが完了するのです。

▽共有名義の登記の仕方はどうすればよいのですか？

夫婦共働きで、それぞれが資金を出してマイホームを取得した場合には、共有名義にするのが原則です。

そして、基本的には、頭金や住宅ローンなど負担した資金の額に応じて持分割合を決めます。

例えば、夫婦で資金を出してマンションを購入したときの持分割合は次のようになります。

●夫の負担割合･･･頭金400万円＋住宅ローン2,600万円＝3,000万円
●妻の負担割合･･･頭金200万円＋住宅ローン800万円＝1,000万円
●持分割合･･･夫3,000万円 ： 妻1,000万円＝3 ： 1

ちなみに、夫婦で資金を負担しているのに、一方だけの名義にしていると贈与とみなされて贈与税が課税されるおそれもありますので注意が必要です。

▽フラット35の場合はどうするのですか？

夫婦それぞれで住宅ローンを組んで、返済もそれぞれで行うのであれば上記のように持分割合を計算すればよいのですが、フラット35の場合は一軒につき一口（一人）しか借りることができませんので問題になります。

この場合は、年収の割合でローンを分けて計算します。

例えば、フラット35で住宅ローンを2,000万円借りて夫婦で返済している場合、夫の年収が700万円、妻の年収が400万円であれば、それぞれの負担分は夫700万円：妻400万円ということになります。

▽不動産広告の資金計画の返済期間と金利について

一般的な不動産広告の資金計画は、多くのケースで次のようになっていると思われます。

●返済期間については35年返済を利用している。
●金利については2・3年固定のキャンペーン金利を利用している。
●毎月返済とボーナス時加算に振り分ける元金の割合は、認められる限度※いっぱいにボーナス時加算を組んでいる。
※民間ローンの場合は、借入金額の半分以内で10万円または50万円単位です。

こういった条件で資金計画を作ると、確かに当初の返済額は低く抑えられるのですが、問題もあります。それは、返済期間を当然のように35年に設定していることと、金利の固定期間が短いことです。

返済期間が35年だと、35年後はほとんどの人が退職されているはずですので、仮に返済額が少なかったとしても退職後もローンの返済をし続けるというのは、精神的にも経済的にも厳しいのではと考えられます。

また、短期固定金利タイプは金利が低い分、当初の返済額は低くすることができますが、固定期間が終わったときに返済額が急増しかねませんので注意が必要です。

▽安心して組める住宅ローンの返済計画とはどのようなものですか？

不動産広告のような返済計画は、年収が確実にアップしていき、途中で繰上返済をしていくことができる人であれば問題ないかもしれませんが、やはり、住宅ローンを組む時点で安心して返済していける返済計画を考えるのであれば次の点が重要になります。

●毎月返済額の割合を多くして、ボーナス時加算額を抑える。
●60〜65歳までに完済できるような返済期間を設定する。

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